Mietverträge für Zahnarztpraxen

Grundsätzlich gilt: In Deutschland herrscht Vertragsfreiheit. Das führt dazu, dass viele Mietverträge individuell formuliert und abgeschlossen werden. Was auf der einen Seite dafür sorgt, dass ein solcher Vertrag auf die speziellen Herausforderungen abgestimmt ist, führt auf der anderen Seite zu rechtlichen Unsicherheiten. Deshalb der ganz klare Rat von denticon: Lassen Sie einen Mietvertrag vor Unterschrift durch einen Rechtsanwalt prüfen und lassen Sie sich eine rechtliche Einschätzung geben.

Aber welche Regelungen bringen Zahnärzten in einem Mietvertrag einen echten Mehrwert?

Ein ganz wichtiger Punkt ist zunächst die langfristige Planungssicherheit. Neben einer Grundmietdauer von in der Regel 10 Jahren sind oft auch sogenannte Optionszeiträume üblich. Diese können von Mieter "gezogen" werden, indem man eine solche Option (meist 5 Jahre) zu einem im Mietvertrag festgelegten Zeitpunkt gegenüber dem Vermieter ausübt. Eine gängige Regelung sind z.B. 10 Jahre Grundlaufzeit zuzüglich 3 Optionen a 5 Jahre. So haben Sie als Praxisinhaber für mindestens 25 Jahre Planungssicherheit, was Ihren Standort angeht.

Aber was ist, wenn Sie nach 15 Jahren einen Partner mit aufnehmen wollen oder die Praxis verkaufen? In diesem Fall sollten Sie sicherstellen, dass Ihr Vertrag entsprechende mieterfreundliche Regelungen aufweist.
Sie sollten beispielsweise das Recht haben, einen Partner, der sich an der Praxis beteiligt, auch in den Mietvertrag mit aufnehmen zu lassen. Gleichzeitig sollten Sie auch das Recht haben, einen Vertragspartner auf Mieterseite aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn dieser nicht länger Partner der Praxis ist. Sie haben so die rechtlichen Fragen im Falle eines späteren gleitenden Übergangs der Praxis im vornherein geregelt.

Sollten Sie später die Praxis als ganzes veräußern, können Sie eine entsprechende Übergangsregelung des Mietvertrages ebenfalls von vornherein mit aufnehmen, so dass ein Praxisübernehmen einen Rechtsanspruch auf Übertragung des Mietverhältnisses hat. Dies erhöht auch Ihre Chance, Ihre Praxis später gewinnbringend zu veräußern.

Aber was ist, wenn Sie keinen Nachfolger finden und den Mietvertrag kündigen? Dann ist es wichtig, dass Sie das Thema Rückbauverpflichtung gut gelöst haben. Hier schlummert nämlich im Zweifel eine finanzielle Bombe für Sie. Legen Sie Wert auf eine Anmietung als "Zahnarztpraxis" - nicht allgemein auf Geschäftsräume - und prüfen Sie, dass Sie nur Dinge aus der Praxisfläche entfernen müssen, die beweglich sind. In einem solchen Fall sollten dann keine Kosten für den Rückbau der infrastrukturellen Leitungen in den Wänden auf Sie zukommen. Dies kann nämlich schnell in die zehntausende gehen.

Die genauen Formulierungen sollten Sie aus Gründen der Rechtssicherheit in jedem Fall mit einem Anwalt besprechen - so sind Sie dann auf der sicheren Seite!

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